16. 3. 2009

Nemovitosti by měly být součástí každého dobře diverzifikovaného portfolia. Máte je v portfoliu i vy? Pokud ještě ne, právě teď přichází vhodná doba pro jejich nákup. V exkluzivním článku od Dannyho Hochmanna, který je specialistou pro tuto oblast dnes najdete hodně zajímavé informace.

V důsledku současné situace na trzích začínají být nemovitosti na Floridě zajímavě oceněny a to jak pro investory, kteří uvažují o rozšíření svého portfolia, tak pro ty, kteří plánují koupi bytu či domu pro vlastní účely. A ceny budou dále klesat. V průběhu následujících měsíců proto čas od času přineseme užitečné rady, tipy a návody týkající se nemovitostí jak pro ty, kteří už nějakou nemovitost vlastní, tak pro ty, kteří o jejich pořízení uvažují. Kde má současný pokles cen nemovitostí kořeny? V dnešním tipu se dozvíte, jaké byly příčiny a průběh americké krize nemovitostí a zároveň tak odhalíte jednu z hlavních příčin současné finanční krize.

Zhruba od roku 2000 byly americké úrokové sazby velmi nízko. Banky tak mohly hypotéky nabízet velmi levně. Navíc podmínky pro získání hypotéky byly velmi laxní a hypotéku dostal skoro každý. To bylo záměrem americké vlády, která si od masivního pořizování bydlení slibovala silnou stimulaci národní ekonomiky. Tato situace vedla k boomu tzv. exotických hypoték, mezi jejichž hlavní parametry kromě velmi nízkých úrokových sazeb (1,7 – 2,0 % p.a. při jednoleté fixaci) patřila např. možnost získání úvěru až do 120 % ceny nemovitosti (a peníze získané nad hodnotu nemovitosti bylo možné použít na cokoliv, třeba auto nebo dovolenou).

Uvolněné financování nemovitostí rozžhavilo v letech 2000 až 2004 americký realitní trh doběla. Poptávka po nemovitostech mnohonásobně převyšovala nabídku, ceny nemovitostí letěly vzhůru. Nová výstavba nebrala konce, rezidenční domy, apartmánové komplexy a satelitní města vyrůstaly jako houby po dešti. Nemovitosti začali ve velkém nakupovat s vidinou pohádkových výnosů investoři, spekulující na jejich další růst. Zároveň strmě klesá podíl těch, kteří kupují nemovitosti za účelem vlastního bydlení. U některých projektů je podíl spekulantů až 60 – 70 % z celkových kupujících (a někdy dokonce až 90 %).

Poté došlo k souběhu 4 významných faktorů, které negativně ovlivnily situaci na tehdejším realitním trhu:

1. Růst inflace, na který FED reagoval zvýšením úrokových sazeb. Úrokové sazby tak během pouhých dvou let (2004 – 2006) vzrostly ze 4,5 % na 8 %. To vedlo k prudkému zchlazení spekulantské aktivity.
2. Hurikán Katrina a spol. V roce 2005 hurikán Katrina zcela zničil město New Orleans. Kromě Katriny zasáhly pobřeží USA ještě další 3 velké hurikány. Na základě této silné hurikánové aktivity meteorologové ohlásili, že podobná situace se bude opakovat i v následujících letech. Investice do nemovitostí v pobřežních státech, jako je Florida, náhle ztratily svou přitažlivost.
3. Zvýšení daně z nemovitosti. Financování škod, způsobených hurikány, se jednotlivé státy, města a obce rozhodly řešit navýšením daní z nemovitostí. Ta se v USA (na rozdíl od ČR) platí každý rok ve výši cca 1 – 2 % z hodnoty nemovitosti. K výraznému nárůstu každoročně odváděné daně z nemovitosti ovšem nedošlo kvůli navýšení této sazby, ale hlavně z důvodu dříve zmíněného nárůstu cen nemovitostí (tzn. základu pro výpočet daně).
4. Růst cen pojištění nemovitostí. Silná hurikánová aktivita se musela promítnout do cen pojištění. Pojistné u některých pojišťoven vyskočilo až o 300 %.

Roční výdaje na nemovitost tak byly najednou 2 – 3x vyšší oproti stavu před 2 roky. Investoři a spekulanti si uvědomili, že takto drahé nemovitosti (a navíc s tak drahým provozem) nikdo nebude kupovat. To vedlo na konci roku 2005 ke krachu na nemovitostním trhu. Poptávka po nemovitostech zmizela.

V roce 2006 a 2007 končily fixace prvním exotickým hypotékám. V důsledku prudkého nárůstu úrokových sazeb a tudíž měsíčních splátek nebyli dlužníci schopni hypotéku dále splácet. Banky byly nuceny začít nemovitosti ve velkém zabavovat. A tady už začíná další etapa, kterou všichni známe pod názvem finanční krize.

V současnosti americký trh nemovitostí stagnuje, či se dále propadá. Záleží na lokalitě: např. v Detroitu, centru amerického automobilového průmyslu, ceny výrazně klesají, protože automobilky propouští a v oblasti není nikdo, kdo by měl zájem desítky tisíc volných nemovitostí kupovat. Tyto domy chátrají, jsou prázdné a jejich hodnota rapidně klesá. V ostatních státech USA je situace podobná, i když propad cen nemovitostí tam není tak markantní.

Jak nemovitostní krize ovlivnila český a slovenský trh s nemovitostmi? Hrozí nám stejná situace? A na co se připravit? To si povíme v některém z dalších tipů.

Realitní broker Danny Hochmann disponuje výbornou znalostí Floridy a potřebnými profesionálními vědomostmi rezidenčních i komerčních nemovitostí a se svými znalostmi má Danny uznávané postavení na trhu. Je držitelem brokerské licence na Floridě, makléřské licence v České Republice a v rubrice „Poradna“ je do konce tohoto týdne připraven odpovídat na Vaše dotazy.